Kết quả 1 đến 1 của 1

Chủ đề: Những vấn đề cần lưu ý trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng vô hiệu

Xem kiểu ghép

Previous Post Previous Post   Next Post Next Post
  1. #1
    Biên tập viên TKTP&CNTT's Avatar
    Ngày tham gia
    May 2017
    Bài viết
    128

    Post Những vấn đề cần lưu ý trong kiểm sát việc giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng vô hiệu

    Trong những năm gần đây, tỷ lệ án dân sự liên quan đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) bị tuyên vô hiệu nhưng bị sửa, hủy xảy ra nhiều. Nguyên nhân một phần do pháp luật chưa điều chỉnh, chưa tiên liệu được hết những vấn đề phát sinh đối với giao dịch dân sự này. Bên cạnh đó cũng phải kể đến năng lực của đội ngũ cán bộ còn chưa đáp ứng được yêu cầu trong việc giải quyết quan hệ pháp luật này. Do đó, việc nâng cao kỹ năng cho cán bộ, Kiểm sát viên trong lĩnh vực này là vấn đề cần thiết và hết sức quan trọng.
    Một trong những vấn đề tồn tại khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị xem vô hiệu hiện này là Thẩm phán, Kiểm sát viên chỉ chú trọng vào việc giải quyết hợp đồng vô hiệu liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận mà quên đi việc giải quyết hậu quả của hợp đồng này. Vụ án sau đây là một ví dụ điển hình cho tồn tại vừa nêu:
    Ngày 20/4/2014, bà M và ông D thoả thuận chuyển nhượng phần đất vườn diện tích 200m2 toạ lạc tại khu phố 2, thị xã G, tỉnh Tiền Giang. Phần đất này do bà M đại diện hộ đứng tên, giấy giao kèo bán đất có chữ ký được bà M xác định là của ông T, chị H cùng hộ với bà M, giá chuyển nhượng là 300.000.000 đồng. Ông D giao tiền, bà M giao đất cho ông D xây dựng hàng rào kiên cố. Vì lý do tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng giấy chứng nhận QSDĐ đang được bà M thế chấp trong ngân hàng nên ông D và bà M không thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Hai bên thống nhất hẹn đến ngày 16/10/2014 là thời điểm kết thúc hợp đồng vay tiền giữa bà M với Ngân hàng thì ông D, bà M sẽ Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định.
    Tuy nhiên, đến ngày 16/10/2014 bà M không đến ngân hàng tất toán hợp đồng vay để thực hiện việc sang nhượng đất như đã thoả thuận với ông D.
    Ngày 20/02/2015 ông D khởi kiện bà M ra TAND thị xã G yêu cầu bà M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 20/4/2014. Quá trình tham gia tố tụng bà M nại lý do đất cấp cho hộ nhưng chỉ cá nhân bà ký, chữ ký của ông T, chị H trong giấy giao kèo ngày 16/4/2014 là do tự bà ký là không đúng pháp luật, hợp đồng ngày 20/4/2014 chỉ là giấy tay không công chứng, chứng thực là vi phạm pháp luật nên bà M làm đơn phản tố yêu cầu TAND thị xã G huỷ hợp đồng này, bà đồng ý trả ông D số tiền 300.000.000 đồng đã nhận, toàn bộ chi phí xây hàng rào do ông D bỏ ra.
    Tại bản án sơ thẩm số 99/2016/DSST, ngày 14/5/2016 TAND thị xã G xử: “Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, trong việc yêu cầu bà M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 20/4/2014 giữa ông D và bà M. Buộc bà M phải có nghĩa vụ trả lại cho ông D số tiền 300.000.000 đồng và số tiền 147.000.000 đồng là số tiền ông D đã bỏ ra bơm cát san lấp mặt bằng, xây hàng rào. Việc trả tiền, giao nhận đất được hai bên thực hiện cùng lúc ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật”.
    Từ vụ án nêu trên cho thấy, trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị xem là vô hiệu thì Kiểm sát viên cần lưu ý đến những chế định sau đây của pháp luật:
    - Việc TAND thị xã G xác định hợp đồng bằng giấy tay được hai bên ký kết ngày 20/4/2014 vô hiệu là có căn cứ pháp luật, vì những lẽ sau:
    Phần đất bà M chuyển nhượng cho ông D thuộc trường hợp cấp cho hộ. Theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Khoản 1, Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày của 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai và Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
    - Việc TAND thị xã G buộc bà M phải trả cho ông D số tiền 300.000.000 đồng tiền mua đất và số tiền 147.000.000 đồng tiền xây hàng rào là có cơ sở, bởi lẽ: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự bị vô hiệu các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, việc TAND thị xã G chỉ áp dụng nguyên tắc này để giải quyết hợp đồng vô hiệu mà không tính đến thiệt hại của hợp đồng vô hiệu là sai lầm nghiêm trọng trong áp dụng pháp luật đối với việc giải quyết hợp đồng vô hiệu, bởi lẽ: Tại Khoản 4, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy, với quy định này của pháp luật, đối chiếu với bản án sơ thẩm nêu trên thấy TAND thị xã G giải quyết vụ án không triệt để, chỉ giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mà không tính đến yếu tố lỗi của các bên khi tham gia giao dịch để làm căn cứ giải quyết thiệt hại của hợp đồng bị xem là vô hiệu là vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
    Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này tác giả chưa đề cập đến yếu tố lỗi của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 14/6/2014, mà chỉ đề cập đến khía cạnh thiệt hại của hợp đồng vô hiệu.
    Trên đây là một vụ án cụ thể liên quan đến việc giải quyết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị xem là vô hiệu, tác giả muốn trao đổi với đồng nghiệp, bạn đọc những vấn đề cần lưu ý khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng vô hiệu trong quá trình thực hiện chức năng kiểm sát.
    Trần Thị Ánh Nguyệt - VKSND tỉnh Tiền Giang
    Sửa lần cuối bởi TKTP&CNTT; 15-10-2018 lúc 10:20 AM.

Quyền viết bài

  • Bạn không thể đăng chủ đề mới
  • Bạn không thể gửi trả lời
  • Bạn không thể gửi đính kèm
  • Bạn không thể sửa bài
  •  

Cơ quan chủ quản: Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang

Địa chỉ: Số 32 Lê Lợi, Phường 1, TP Mỹ Tho, Tiền Giang

Điện thoại: 073.387.4420- Fax: 073.3870328. Website:vkstiengiang.gov.vn